更新日:2016/08/26
 マイホームを持ちたいと思う人が一番に悩むのは、なんといっても資金計画です。自己資金と住宅ローン、親からの支援など、さまざまな形で資金を調達し、長年無理のない形でマイホームをもてるのが何よりだと思います。実際、マイホームを持つ際に必ず利用するのが住宅ローンです。住宅ローンはたいていの場合35年間返済期間が設定されるので、35年のうちに何があっても支払いが可能なよう、返済計画を立てておく必要があります。

 特に、会社のボーナスに依存した返済計画は非常に危険です。実際、バブル期に建てた住宅に対する住宅ローンが払えずに家を手放した人もいますし、運良く他の金融機関で住宅ローンの借り換えを行えた人であっても、再び不況に陥って思うほど収入が得られず、住宅を手放す羽目になった人も多くいます。長期的な計画を建てるのは難しいかもしれませんが、できる限りライフプランを立てておかないと、マイホームの資金計画も成り立ちません。また、資金計画には子どもの学費や車の買い替えなどのことも考慮に入れておかねばなりません。住宅ローンの支払いにあわせて、大学の学費や新車の購入費など、さまざまな経費がプラスされてきます。特に忘れてはいけないのが、建てた住宅のメンテナンス費用も発生するということです。外壁はだいたい25年、屋根は30年である程度のメンテナンスをしないと、家そのものが長持ちしないといわれていますから、これらの費用もしっかりと見込んでおかないと、家計が完全に成り立たなくなります。

 これらの資金計画において、うまくプランが成立したら、住宅ローンを借りるための金融機関探しを行いましょう。この際、住宅ローンにかかる特約についてよく確認しておきましょう。たとえば、収入がなくなった際に収入保証やローン返済金の穴埋めをしてくれる特約がついていたら、何か大変なことが起きても、住宅ローンの返済は滞らないので、根本的な対策を施すだけの時間の余裕は得られます。さらに、健康を害した結果、働けない体になってしまったときでも、同様の特約をつけた保険に加入しておくことをお勧めします。たいていの場合、住宅ローンと一緒に加入することを金融機関が進めてきますが、すでに入っている生命保険の保障内容や保険金を見直すことでも対応ができます。住宅ローンを借りて家を建てるということは、ある意味一生の資金計画を立てることと一緒です。家を合成にすることばかりに目を奪われず、堅実にしっかりと資金計画を立ててください。


今の住宅ローンに不満があるようなら思い切って借り換えを


短期間のローンであれば金利というのはそれほど返済額に大きな影響は与えませんが、それが長期間のローンとなると話は違ってきます。1年辺りにして1%の違いでも、それが数十年ともなると総額ではかなりの差額が生じるようになります。長期間のローンと言えば代表格はやはり住宅ローンでしょう。一生に一度の買い物である住宅は金額の方もそれだけ高額で、一括で支払うのはなかなか簡単ではありません。

その際、多くの人が何十年かのローンを組むことになりますが、その住宅ローンを後から見直してみるとどうにかしたいと思うこともあるでしょう。そういった時には思い切って借り換えをするのが一番です。他のローンへ借り換えを行うというのは手続きなどを考えると面倒だと感じる方も少なくないかと思いますが、住宅のような高額な買い物で長期に渡るローンであれば、僅かな差であってもトータルで考えるとかなりの金額になることは少なくありません。

不景気が続く今の日本では何かと節約している人が多くなっていますが、その面倒な手続きをしなければ毎年かなりの金額を失っていることになってしまいます。 今組んでいるローンの金利に不満があるようなら、思い切って借り換えを考えてみると良いでしょう。 住宅ローン借り換え大作戦:メリット・デメリットと実践的な進め方のサイトを読むと詳しく解説されており参考になるので覗いてみてから決断されことをおすすめします。


住宅ローンの金利について


一戸建てやマンション等の住まいを購入する際、多くの人が住宅ローンの申し込みをしそれから先長年にわたって返済を行うことになります。この時に借りたお金は住宅を取得するためだけに利用されるものであり、ここで借りたお金を他のことに使うことはできません。安定的な収入があり返済能力があると認められた人だけが、銀行等の金融機関からお金を借りることができます。

この時借りたお金に加えて利息を支払わなくてはなりませんが、これは大別すると3つに分けることができるんです。 まずは変動金利型です。これはその名の通り半年ごとに見直しが行われ変動をするというもので、他の住宅ローンと比較すると最も利率が低くなっています。 そして固定金利型というものがあります。

これは最初に決めた期間の利率は変わらないものの、固定期間が終了するときに再びそのタイプを選ぶというものなんです。この固定期間は2年や3年、5年や10年といういうふうにして選ぶことができ固定期間が短いほど低く、長いほど高くなることが特徴です。そして全期間固定金利のローンもありますよ。これは借り入れをした時から完済をするまでずっとその利率が変わらないというもので、借り入れ時に返済額を確定することができるということが特徴になります。


住宅ローンの借り換えで安くなる仕組


住宅ローンを借り換えたらどれくらい返済金額が安くなるのだろう返済総額が安くなるのだろうということは誰しも気になる点だと思います。ここでは住宅ローンの借り換えで得をする場合がどのようなものかを考えていきたいと思います。借り換えを考える場合、現在の自分の返済がどのような金利、残っている返済総額なのかを抑えておくことから始めましょう。例えば30年ローンで固定型金利2.5%で借り始め、現在20年経ち、残っている返済総額が2000万円あるとします。

現在の固定型の金利が例えば2.3%だとすると0.2%低くなっているので「返済が楽になるはずだ」と考えがちですが、実は必ずしもそうでは無いのです。これは借り換えの仕組を考えることでなぜかがわかります。借り換えは「残っている返済総額」を「同じ返済年月」で「現在の金利」で行います。このとき、借り換えによって返済する総額は「残っている返済総額」+「借り換えによってかかる諸費用」となります。残り10年で支払う1000万円が金利が0.2%減るとどのくらいの差が出るでしょうか。

0.2%の差では実は20万円〜30万円の支払い利息しか変わりません。借り換えの諸費用はおおよそ50万円と考えておくのが目安になります。すると借り換えをすると逆に20万円〜30万円損することになってしまいます。ただし銀行での借り換え競争が激化し優遇金利をこぞって競っています。固定型金利は2.3%で0.2%の差であっても「優遇金利は0.8%にしています」という銀行もあるのです。

こういった銀行で借り換えれば金利差が1.7%も減ることになりこの場合は大まかな金額で150万円ほどの支払い利息の削減が望めます。これなら諸費用が50万円かかっても100万円の削減となり、残り10年間の返済額は年間10万円返済額が減ることになります。このように借り換えを考えるときには銀行が提示する「優遇金利」が非常に重要です。

また同じ銀行であっても20年前の金利と今の優遇金利ではかなり得になっている可能性もあります。こうした金利は銀行側の提示する金利によってどの銀行が安いのかを銀行に相談してシミュレーションしてもらいましょう。こういった借り換えの仕組を理解すればより返済額の少ないローンを組むことが出来ます。参考にしてください。




収入合算で住宅ローンを組んだ場合の注意点


住宅ローンのなかには、民間住宅ローンと言われるものがあります。この民間住宅ローンは、多くの場合銀行が中心となって扱っています。ノンバンクや農協、その他の金融機関でも扱っていますが主流になるのが銀行です。

また住宅ローンを組む時は、夫婦ともに働いている場合、収入合算しておこなうことがあります。夫が働いていて妻がパートの場合、妻の収入をあわせて、夫の名義でローン審査を受けて可否を決めるのです。これが、収入合算というものです。

もちろん最近は、妻がバリバリのキャリアウーマンで、あえて妻の名義でローンを組むこともあります。いずれにしても資金計画をしっかりたててから、取り組むことが大事になってきます。

この収入合算でローンを組む場合、二人の収入額が上がればなんの問題もありません。ただ妻が出産したりして、どちらかの収入が途絶えたときに、返済が苦しくなることが予想されます。可否が決まった時点で、いろいろなリスクを想定しておくことが大事なのです。

本当は一人の稼ぎだけでローンを組めたらよいのですが、二人の収入を合わせた場合、どちらかが働けなくなったときに収入が下がり、ローン返済が苦しくなる場合があります。このような大きなリスクを想定して、資金計画を立てることが求められるのです。

いざという時に、返済のアテがあるのか?金銭的に頼れ人がいるのか?ということを、前もって計画をたてておくと、スムーズに生活を送っていけるのではないでしょうか。


住宅ローンは年収から考えるべきです


住宅ローンを組む時に一番気になることといえば、やはり、どのくらいの融資を受けることが可能かどうかということになります。そして、その時のネックになるものが年収だといえます。

たとえば、年収が少ない状態で住宅取得を考えると、やはり無理が生じると思われます。また、ボーナスの有無も考えたほうがいいです。住宅ローンにはボーナス払いというものもあります。ボーナスが少ないことも、住宅取得の妨げになってしまうといえるのです。

住宅ローンのシミュレーションというものもよく見られます。そこでは、モデルケースとして、年収400万円の会社員とか頭金を1000万円準備した場合などが載せられています。こういったモデルケースは、すべての人にあてはまるわけではありません。しかし、住宅ローンを考えるときの参考にはなるでしょう。

住宅ローンの取扱はいろいろな金融機関でおこなわれています。そして、どこで取扱しているものでも同じというわけではありません。それぞれの金融機関では、返済のシミュレーションも用意してあると思われます。そういったものを参考にして、返済計画をたてるといいでしょう。

さて、住宅ローンを組むときの決め手となるのは、やはり、年収と用意できる頭金だといえます。どちらも、多ければ多いほどいいのです。そして、それらが少ないようならば、無理のないプランを考えないといけないのです。

今の時代は、会社の倒産やリストラもよくきかれます。そういった時に、住宅ローンを返済できなくなるような事態は避けたいといえます。